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民宿新闻:民宿不那么简单

日期: 2018-05-17
浏览次数: 40

原标题:民宿不那么简单

官方文件目录

乡村民宿眼下是时髦,许多朋友趋之若鹜。但是事实上不那么简单,从建设到施工或是翻建,需要一系列的政府文件,我们现在从《桃花源迹》上给大家转录一些文件目录,供参考。最关键的是需要记住不能触碰 “基本农田” 的红线。当然在合法合规的前提下,一定要算好经济账,无论你是众筹,还是贷款,或是引进战略投资人。

民宿新闻:民宿不那么简单

官方文件背后的法理基础

集体建设用地是“何方神圣”

概念内涵:一般来说,按照现行的法律法规的解释,租用原来农民住宅,在其基础上,翻修翻建民宿;当然也可以在农村集体建设用地上,新建民宿;不管是翻修还是新建,都切记不要触碰“基本农田”(耕地)这一红线。接着再来说什么叫农村集体建设用地,又称集体建设用地,是指服务于集体公益或其它公共目的的一种用益物权。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地使用权的主体为特殊民事主体,主要为集体经济组织及其成员,集体经济组织设立的企业和公益性组织,只有法律、行政法规规定允许的个别情况下,才可包括集体经济组织以外的单位和个人,

概念外延:集体建设用地的外延包括三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。而集体经营性建设用地,是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地,如过去的乡镇企业和招商引资用地。

为何是集体建设用地,而不是其它选择

按照《中华人民共和国土地管理法》的原则规定是:属于农民集体所有的宅基地,自留地和自留山,属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不能出让、转让或者出租,而用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划,并设法取得建设用地的企业,因破产致使土地使用权依法发生转移的除外。该法第43条规定的更精准:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”,以及该法的63条事实上禁止集体建设用地使用权入市交易。其实广东省早在2005年,其地方法规就已经有所突破,例如广东省人民政府令第100号规定:

第三条 取得农民集体土地进行非农业建设,应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的,应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转:

(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;

(二)土地权属有争议的;

(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;

(四)村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后,不得再申请新的宅基地。

第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

民宿新闻:民宿不那么简单

大家也知道,农村集体建设用地,可以说是2017年农村改革的一大亮点。2017全年出台了多种关于农村集体建设用地的土地政策,国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》以及《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》,以及2017年中央一号文件,三个文件有一个共同的指针就是:不触及18亿亩基本农田(耕地),只有用好集体建设用地,才是短期农村脱贫和平抑城市房价的现实选择,前者是第一优先。换句话说,短期内,虽然坚持国家财政支持和制度与科技创新提高农业生产率,但是我国粮食增产农民增收的逻辑,既不现实也不可靠。用老百姓的话,在土里刨金不靠谱。同时经过测算,2016年全国村庄建设用地占全部建设用地的49%,农村人均建设用地远超国家标准。国研中心徐小青也指出,农民现在收入当中46%左右来自二三产业。而且未来可以探讨的目标是,国有建设用地和集体建设用地,同权同价。

集体建设用地建设租赁住房试点

你懂的,对于涉及“国家之本”的核心政治经济利益的领域,只能“小步快走”,况且一定不能违反上述法规43和63条。按照43和63条的逻辑,因此,能够将农民集体所有的土地,直接转化为建设用的,仅限如下情形:1、兴办乡镇企业;2、村民建设住宅;3、乡(镇)村公共设施和公益事业建设。其他情况下,若想使用集体土地作为建设用地,必须先使该集体土地被国家征用,转化为国有土地后,再进行国有土地的有偿转让。而2017年8月底国土部、住建部联合发布2017国土资发100号文件,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》)(以下称试点方案),则决定在一定条件下,农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场,作为该政策的结果,就是租赁住房、共享度假小院这类项目在试点的时空限制范围内,可以安排快速审批通道。政府的主观愿望是借此对平抑未来的租金价格、房价发挥一定作用,从供给端发力,协同需求端,达成“只有用好集体建设用地,才是短期农村脱贫和平抑城市房价的现实选择,前者是第一优先”所谓宏观目标

民宿新闻:民宿不那么简单

虽然一箭双雕,但是步子还是要小,直接在农村集体土地上建设的房子,是小产权房,一般来说不允许上市交易,也没有房产证。未来经过各方的博弈,逻辑推演上存在这样的可能就是将符合政策红线的部分已经落成的小产权房“转正”。《试点方案》选择13个中心城市,且试点期已经延长至2018年底,估计大概率上有可能再次延长。中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制,是从香港等地学来的,政府迅速积累资金投入基础设施建设。同时由于政府垄断土地供应,所以房价、地价越来越高。而且,在征地环节中,往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。为此,政府有针对性的推行了农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点(简称“三块地”改革试点),选择了33个农村单位,但到现在为止,尚未公布完整的试点总结报告。然而,各试点地区积极探索农房抵押、出租、合作开发等途径,不断显化宅基地财产权益。浙江德清通过盘活存量宅基地改造民宿530家,每户年均增收5万多元。安徽金寨将退出的宅基地作为增减挂钩节余指标在省域内流转,总收益近53亿元。北京延庆刘斌堡乡的下虎叫村低收入户当民宿管家一年“脱低”。总之,从农民增收层面上看,可以初步判断试点基本成功。

从目前时点上,回顾可使用集体建设用地的可以有以下情形,第一,乡镇村公益事业,公共设施用地,本身就是农村建设用地的一大用途;第二村民自建住宅,审批会变得更加严格;第三集体经济组织兴办企业,或者与其他单位个人,以土地使用权入股,联营等形式共同举办企业,从事商品住宅以外的经营性项目;第四,公租房,乡村休闲,旅游养老产业。以农村集体组织为主体,开发建设公租房乡村,休闲旅游,养老等产业,或者以集体建设用地,使用权作价,出资,入股联营,与其他企业合作开发此类产业;第五,返乡下乡的创业人员,可以依托自有的或者闲置的,农房院落,发展农家乐等特色餐饮;第六,通过租赁农房或与拥有合法宅基地的当地农户合作,改建自住房为民宿甚至度假酒店或其它特色项目等。凡此种种,说明国家希望在集体建设用地方面,寻求突破并总结经验教训。在本人看来,推倒重来的可能性极低,但是踩刹车或整顿的可能性依然存在,正像云南大理洱海县今年春节前遭遇停业整顿的情形可能类似。

民宿新闻:民宿不那么简单

“城里人”作为外来者的那些事

我们也观察到建设民宿大概有以下几种做法,或者说思路:一种就像乌镇那样,由镇政府成立一个开发公司,与外部合作,甚至引入IDG等海外PE/VC资金,并整体运营;另外一种方式,就像在北京市门头沟区斋堂镇爨底下村,外来的合作者与家家户户单独谈判,并分别签署合作协议,同时镇政府也出面以集体建设用地入股,与外来合作者的资金入股,形成另一种合作形式,齐头并进,是一种选择;当然像北京延庆,和云南、四川等地,政府只是配合农户与外来者合作。无论如何,外来合作者都要做好市场和运营两个基本要务,有的可能涉及金融事务,例如众筹等共享经济的范式,其它合法合规的要件,只要符合以上中央政府的政策精神,估计发生颠覆性变化的可能性极低,这样的判断其隐含的逻辑希望本文已经基本厘清,由于本人不在一线,纯属理性推导,除非存在“非理性”因素,我本人的误读可能仅仅局限于个案,希望大家提出反证案例,以犒读者和从业者。

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