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专家解读——民宿投资回报周期只是酒店的三分之一

日期: 2018-03-29
浏览次数: 71

专家解读:民宿投资回报周期只是酒店的三分之一

近日,国务院办公厅印发《关于促进全域旅游发展的指导意见》中提到:“把促进全域旅游发展作为推动经济社会发展的重要抓手,从区域发展全局出发,统一规划,整合资源,凝聚全域旅游发展新合力。大力推进“旅游+”,促进产业融合、产城融合,全面增强旅游发展新功能,使发展成果惠及各方,构建全域旅游共建共享新格局。”同时重点强调了“城乡居民可以利用自有住宅依法从事民宿等旅游经营。”可见,在国家政策的大力支持下,民宿在整个旅游大住宿业的分量越来越重,冲击了传统酒店的。

短租民宿冲击传统酒店,原因何在

近几年随着自由行的发展及分享经济的崛起,一批短租民宿业者开始扩张和融资,民宿在短期内大量冲击了传统酒店的生意。我们应该深入了解是什么原因使市场发生了这种巨大的变动:

1.出游方式的变化

通过第三方数据及蚂蚁短租平台数据的对比显示,在选择同行人员时,自由行游客多以“家人”、“朋友”、“情侣”为主要参考对象,从而衍生了亲子游、自驾游、情侣游等形式的出游方式。搜狗大数据显示,国内自由行群体普遍学历偏高,大学生更喜欢结伴出行。国内自由行游客交通、住宿的支出比例下降,但餐饮、景点门票、休闲娱乐等支出比例提高。

这意味着更多的家庭客和更年轻化的客源日益成为出游主力,因此更具个性化和适合家庭住宿的民宿以及针对爱控制住宿成本的年轻游客的短租会替代一部分传统酒店住宿。

2.出游对住宿要求的变化

搜狗大数据显示,这几年客栈、民宿等非标产品的搜索量有明显提升。相较于前几年,千禧一代对旅游住宿的追求更多地体现在个性化服务和设施等方面,短租民宿等非标住宿产品,更能满足这种住宿的追求。

同时,短租民宿在价格上也具有优势。短租民宿的平均间夜价格与本地三星级酒店价格相仿,但民宿的价格、使用面积与设施成正比,且个性化程度更高,因而性价比较高。国内非标产品平均入住人数约为4.5人。“4~6”人、“2~3人”为两种主要的非标住宿模式,通常是一个家庭或两个关系较好的家庭共同入住,因此,非标住宿用户更青睐两居、三居房型的房屋。

3.性价比的不同

从价格来看,一些民宿的每夜价格从数百元到1000多元不等,而与之装修档次差不多的中端酒店价格则在500多元到600多元一夜,但因民宿通常是多人入住,比如家庭客或朋友出行,而酒店则有很多是单人入住的客人,因此民宿的人均费用明显低于酒店。

从商业模式而言,短租民宿更需要通过社交平台等来营销,而酒店则比较传统。蚂蚁短租CEO申志强表示,其推出房东微店,这是蚂蚁短租依托微信小程序为房东开发的信息整合系统,很多房东都有在朋友圈和社交网络上自我营销的能力,房东微店则会成为他们自我营销的工具支撑。

从更细化的成本控制角度来看,短租民宿的回报期整体短于酒店。如家中高端酒店事业部总经理缪峻长期研究过酒店与短租民宿的盈利模式差异:“酒店通常单体要100间客房规模,短租则在数间到数十间不等,酒店的单间客房投入至少5万~6万元以上,而短租民宿平均每间客房投入可控制在1万元左右。酒店具有清扫洗涤和人工服务等,因此每100间客房就需要20个员工,人房比为1:0.2,以一个员工年薪5万~6万元来计算,一个单体酒店的薪水成本就达100万元一年,而短租民宿基本没有服务,人工成本很低。此外酒店还有统一的客房用品等成本,而不少短租民宿则节省了这部分开支。”

根据上述计算,目前经济型和中端酒店的投资回报期通常在5年以上,高端酒店该数字超过10年,但短租民宿的投资回报期可控制在2~3年。

民宿投资风险巨大,问题亟待解决

伴随着民宿业的巨大发展,投资大量增加。

根据人创咨询数据,截至2017年6月底,全国共上线过众筹平台808家,下线或转型的有369家。生活方式众筹平台“开始吧”凭借民宿众筹,成为众筹平台。2016年11月,“开始吧”把旗下的民宿业务独立出来,成立“借宿”,专为民宿解决资源、资金、推广和人才上的一系列痛点。一年多内,有近400个民宿项目在开始吧上线,95%项目众筹成功,总认筹额超过15亿元,实际认筹额达到10亿元,平均每家民宿拿到约250万元。

但巨大的投资背后也有着巨大的问题和风险。

短租民宿产业很大的问题。相比于酒店行业有一套比较完整的法律法规标准,短租民宿在开办登记、究竟需要哪些证照等问题上并不十分明确,每个不同的地区所具体办理的手续也不同。一旦严查,则极有可能会因证照不全或手续问题等被停业。有法律界人士指出,根据《物权法》及其司法解释,将住宅改变为经营性用房,需要经有利害关系的其他业主同意。这些“有利害关系的业主”应该包括本栋建筑物内的其他业主和其他能证明自己房屋价值、生活质量受到不利影响的业主。

另外,安全问题也是一大隐患。酒店都是一客一登记,酒店都要向公安机关报备所有住客的身份信息,但民宿就不同,他们并不向公安机关报备客人信息,因此很多短租民宿根本不收取客人的身份证件。如此一来,万一住客发生意外纠纷,则根本无从找到当事人。途家联合创始人兼CEO罗军表示,目前这对这类情况的解决方案是:途家会通过前期审核、每个月大量培训等方式来规范运作,如果发现有问题的房东则会采取措施。

最后,短租行业缺乏规模化以及突出的地方特色。如今大多数地方的民宿跟普通住房没有大的区别,没有突出的吸引人的亮点。民宿发展好的地区,可以看到的共性是都有自己突出的特色,如北京的四合院,上海的老洋房,丽江、厦门的客栈等。

携程发力民宿托管,创新“合伙经营”新模式

有家民宿,是由中国旅游业龙头企业携程网投资创立推出中国首个“舒适型”民宿连锁品牌,作为携程旗下唯一民宿连锁品牌,致力为您打造家一样的的感觉。 有家民宿对市场和用户的用心体现在三大方面:

第一,有家民宿延续了民宿相比于传统酒店的优势。精准定位用户族群,全球独家首创“有家亲子民宿”、“有家商旅民宿”等系列主题民宿。以2-4居户型的分散式普通民居住宅为主,具备主卧、次卧、客厅、厨房、洗浴间等全套空间,大家电和生活小家电一应俱全,能做饭,能会客,能洗衣服,能聚会小娱,无论是聚会游,亲子游还是情侣游,有家民宿都能满足您的住宿需要。

同时,有家民宿能满足您不同方面的个性化需要。“有家亲子民宿”独有儿童房,配置亲子活动区,并提供绘本、玩具、儿童车等亲子设施。“有家商旅民宿”提供打印机、复印机、扫描仪、胶囊咖啡机、挂烫机等等商旅人士常用设备。

第二,针对民宿市场巨大的投资风险也寻找了相应的方案。有家民宿的运营方式是“合伙经营、全程托管”,即房东业主、民宿投资人只需提供闲置房产,民宿托管运营过程中产生的水电等消耗,保洁、管家等人力成本以及品牌推广费用全部由有家民宿承担。作为携程旗下唯一民宿连锁品牌,有家民宿拥有中国在线民宿市场超过70%的客户流量资源。所以无论从前期设计还是后期使用来看,有家民宿都在一定程度上减小了您投资的风险成本。

第三,有家民宿认真地分析了民宿市场上存在的问题。在行业首创“五星级民宿服务标准”体系,布草设施“一客一换”,智能门锁“扫脸入住”,专业服务管家“随传随到”。在保证安全和舒适的同时,拥有高级的管理运营团队,线上运营团队全部来自国内领先民宿短租平台蚂蚁短租,线下服务管家团队拥有10年以上锦江、万豪等国内外高星酒店服务经验。品质放心,服务周全。

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